信義全球資產

今年辦公市場是自用型買方的天下，企業買辦公室自用兼置產風氣興盛，資金流入商用不動產，上半年有27棟辦公大樓添億級交易，信義全球資產公司專家分析，商用不動產市場活絡成產業發展與經濟表現的正向指標，企業購置動能穩健，辦公室更躍升熱門產品，企業布局策略朝向小換大、舊換新，由租轉買意願也明顯提高。

信義全球資產公司統計已揭露之實價登錄資料，2024上半年台北辦公市場包括百代宏碁大樓、國家企業廣場、利豐大樓、瑞光大樓等27棟辦公大樓均有出現億級成交記錄，總交易額達175億元。其中信義全球資產公司也成功為客戶成交多件億元以上辦公室，總經理林三智表示，辦公產品熱銷，企業尋找標的也更主動積極，近期許多買方持續前來洽詢辦公室物件，需求以公司自用為主，有置產需求的高資產客群也積極進場。

產業投資動能漸強，企業以買代租、購置自用資產意願提高，自用型買方躍居辦公市場主流，買方產業類別也趨向多元化，除了科技大廠、傳產企業外，今年也看到旅遊業、遊戲製作公司等進場購置自有辦公室，包括旅遊電商易飛網旗下飛買家今年就以2.55億元買下長欣商業大樓部分樓層。

辦公產品交易發燒，屋齡無論新、舊，都是今年買方的心頭好，總經理林三智表示，中山區、松山區等是北市發展較早的金融重鎮，市區辦公大樓屋齡普遍30年以上偏高，但黃金地段不動產的保值性及後續增值空間，對買方來說，依然有相當高的吸引力。

而南港區、士林區等，近年有南港軟體園區、北投士林科技園區等產業利多加持，遠雄、長虹、華固等品牌建商積極插旗開發辦公大樓，吸引想進駐新大樓、設立企業總部的公司，包括宏碁集團辦公室布局策略轉租為買，旗下宏碁資訊、展碁國際、安碁資訊以共35.82億元購入百代宏碁大樓。

2024上半年商用市場在多個指標大案加持下，商用不動產及土地市場交易量突破1,200億元大關，已達成2023全年逾6成交易量。信義全球資產公司觀察，產業自用需求發威、置產族也將投資目光聚焦商用不動產，帶動辦公室、工業地產交易成長，加上市區重建題材發酵，吸引實力雄厚的開發商、投資人攜重金進場。展望下半年產業投資動能續強，樂觀看待全年商用不動產交易表現。

信義全球資產公司統計今年上半年上市櫃法人商用不動產交易額為638億元、土地交易額為594億元，總計商用不動產及土地市場交易量達1,232億元，較去年同期增幅31%，成長主因為土地市場受新青安貸款政策利多驅動，建商購地信心度回升。

上半年商用不動產市場以辦公室產品最熱銷，共貢獻了398億元交易量，刷新歷年同期最高紀錄，計有三筆全棟交易紀錄，包括台達電以47.89億元購入內科利豐大樓、瑞光大樓，以及自然人以29.9億元打包新莊北側知識產業園區商辦大樓；進一步觀察，上半年辦公室交易面積達7.8萬坪，相當於1.2棟南山廣場，交易面積也刷新近五年次高紀錄，顯示辦公產品需求旺盛。

信義全球資產公司總結上半年商用市場三大趨勢，首先，建商購置動能強勁，躍居上半年商用及土地市場最大買方，除進軍指標重劃區土地，也鎖定市區具重建效益的精華不動產，如璞永建設等開發商、代銷業者聯合以131.25億元買芙蓉大樓63%產權，寫下上半年首筆百億級交易案。林三智總經理分析，市區老舊商業大樓、透天店面等坐落黃金地段，是未來改建開發優質潛力股，目前蛋黃區可開發土地稀缺，此類不動產交易將越來越熱門。

其二，台積電等科技產業投資議題成今年買方購置不動產的關鍵指標。林三智總經理表示，AI題材發燙，新興科技應用需求熱絡，半導體、雲端運算等相關供應鏈一併受惠，廠商積極擴充廠房、成立企業總部，帶動工業不動產交易量穩健成長。上半年工業地產交易最熱區在桃園市，總價最高交易案為微星科技以15.41億元購入龜山區3,424坪土地。

國內外銷訂單金額連三個月正成長，科技大廠訂單滿手，中小企業也跟著受惠，信義全球資產公司中區商仲部觀察，台中中小企業群聚，在地企業增產擴廠需求激增，近三年台中工業地產交易量已突破400億元，隨著台積電南下擴廠題材發酵，AI半導體產業擴廠需求持續為今年工業地產市場添柴加火，北部廠商至台中設廠將越來越多。

信義全球資產公司觀察已揭露之實價登錄資料，今年台中工業地產市場已出現4筆億元級交易案，均為科技公司、中小企業購置工業廠房、土地等，統計2022年以來台中工業地產市場累計交易量達417億元，去年雖因景氣波動致使廠商擴廠投資意願保守，但今年AI需求發威，自用剛需穩健撐盤，全年交易量應可穩健成長。

總經理林三智觀察，台中工業地產市場可分為兩大購置動能，其一為地緣性產業布局需求，台中有工具機、精密機械等產業群聚，形塑出綿密的聚落，廠商有擴充廠房需求時，也偏好在原廠區周邊尋覓合適標的，如此較有利於跨廠區的溝通合作，達到一加一大於二的營運效益。

其二是北部業者南下擴廠布局需求，總經理林三智表示，科技大廠相繼投資台中，包括台積電落腳中科、艾司摩爾進駐台中七期成立中部營運總部，上、中、下游供應鏈廠商也跟進前往台中設廠。為提供隱形冠軍企業策略性商用不動產布局服務，信義全球資產公司於台中設立中區商仲部，並已成功協助眾多中小企業主完成購地設廠。

總經理林三智進一步說明，隨著台積電擴廠題材發酵，今年詢問台中商用不動產的企業買方越來越多，且都指名要進駐中部指標工業區。指標工業區汙水處理、用電等基礎建設較符合廠商營運需求，加上千金難買區域產業群聚效益，使得熱門工業區一廠難求，信義全球資產公司有多筆台中工業區、大里工業區、台中港科技園區等精華工業不動產委託銷售中，釋出後吸引中小企業主積極詢問。

餐飲、零售業喜迎暑假出遊旺季，北市店面租賃市場強勢回歸！據信義全球資產公司觀察，今年內需動能強勁，民眾外出旅遊、用餐意願提高，業者積極搶進商圈布局實體店舖，店面租賃交易已回到疫情前水準；反觀店面買賣市場仍處於低檔，具改建開發效益的透店產品，才較受目前投資人青睞。

信義全球資產公司統計租賃實價登錄，疫情前台北市每年店面租賃件數約在6百至7百件左右，2021年疫情爆發時，全年租賃件數降至497件，但隨著疫情解封商圈復甦，去年店面租賃件數爬升至763件，不只回歸疫情前水準、更刷新歷年租賃件數最高紀錄，今年截至第一季累計租賃件數也已突破百件。

信義全球資產公司總經理林三智表示，從經濟部統計數據來看，今年4月零售業營業額來到3,872億元，已連續32個月維持正成長，顯示內需動能穩健成長。再加上今年陸續有大型百貨開幕，包括大巨蛋商圈「遠東Garden City」近期開始營運，統一集團在信義商圈打造「Dream Plaza」最快今年底亮相，新開商場話題不斷、吸引人潮進入商圈，業者積極拓店搶商機，讓今年承租店面需求持續攀升。

店面租賃市場回升，但買賣交易仍處在低檔，甚至低於疫情期間的交易表現。信義全球資產公司統計實價登錄資料，疫情前每年店面買賣交易件數可達450件以上，但去年店面買賣件數僅263件，不只未回到疫情前的交易水準，甚至還低於2021年疫情期間的308件。

總經理林三智分析，收益型買方為店面市場購買主力，這類投資人主要評估的是資產收益性與租金投資報酬率。疫情期間部分店面有減租情形，如今租金水準雖緩慢回升，但不少屋主是在過去店面市場熱絡時買進，購置成本高，反映在出售價格，可議價空間就較小，使得整體租金投資報酬率仍偏低，除非是人潮熱絡商圈的黃金店面，可吸引付租能力強的承租方，否則置產族買店面還是抱持觀望態度。

人工智慧（AI）狂潮來襲，科技大廠興建算力中心、數據中心等大型商用不動產需求紛紛出籠，輝達（NVIDIA）執行長黃仁勳日前也宣布擴大投資台灣，要建置企業總部及AI研發中心，使得全台千坪大型土地躍居商用市場新寵，信義全球資產公司近期公開銷售內湖科技園區舊宗段千坪土地，稀有釋出吸引企業主、開發商積極詢問。

內科緊鄰台北市中心，集結上市櫃企業群聚效益顯著，是公司進駐必爭之地，隨著設立集團營運總部蔚為風潮，建商、企業主看好區域成長潛力，進場搶地蓋總部大樓，土地購置動能相當強勁。信義全球資產公司統計已揭露之實價登錄資料，2018年至今內科土地交易量達433億元，包括今年初財團法人聯合信用卡處理中心以5.5億元取得文德段五小段544坪土地。

信義全球資產公司總經理林三智分析，萬物皆AI的時代來臨，企業主競相購置可整合各事業體的企業總部；但也有企業對大樓軟硬體配置、格局規劃有特殊要求，或希望將總部外觀風格結合自身企業文化，相較於買成屋再花費成本重新裝潢，購買土地自建總部大樓更符合企業需求。在建商獵地、產業自用需求支撐下，500坪以上土地交易升溫，實力雄厚的企業客戶更將投資目光望向千坪大型土地。

進一步觀察，2018年以來內科500坪以上土地累計交易額為202億元，其中近7成交易量出現在潭美段、舊宗段，總經理林三智表示，舊宗段、潭美段是內科發展的後起之秀，有較多的土地新供給，未來還有捷運環狀線東環段交通建設加持，投資題材旺盛，吸引產業持續進駐，包括代工大廠緯創去年斥資62.5億元於舊宗段興建新總部大樓，今年再投20.84億元取得潭美段五小段土地地上權。

總經理林三智表示，AI產業蓬勃發展，帶動商用市場投資熱潮，科學園區題材更是今年不動產市場最熱門關鍵字，內科園區含金量高，成企業總部落腳首選，在企業總部化趨勢推動下，內科精華區方正、大面積土地賣一塊、少一塊，信義全球資產公司銷售中的舊宗段千坪土地標的更是稀有釋出，吸引高科技企業、傳產、大型開發商、以及有投資置產需求的高資產企業主進場評估。

據信義全球資產公司統計，今年1月至5月上市櫃法人於全台共砸下455億元購置土地及地上權，較去年同期漲幅達121%。信義全球資產公司總經理林三智分析，去年土地市場瀰漫觀望氣氛，全年交易量僅569億元，對比今年前五月土地交易已達2023全年近八成交易量，顯見建商購地信心度持續回升，又以亞昕出手最為積極，今年已投資共42億元於新北、台中購地。

觀察土地交易活動分布，最熱區由新北市拿下，累計交易達102億元，包括亞昕、愛山林、國泰、炎洲等建商，於林口、新莊、泰山等都有獵地足跡，總經理林三智說明，住宅市場買氣噴發，建商購地信心轉強，但台北市可開發大面積基地已不多，鄰近的新北市自然成為建商下手目標。

交易量第二名縣市為台北市，累計交易規模為85億元；第三名為台中市，累計交易規模為74億元。總經理林三智分析，指標建商鎖定重點重劃區積極覓地，華固建設就重金插旗台北、台中重劃區土地，以18億元布局北士科園區745坪土地，再加碼11億元買進台中14期重劃區千坪土地。

此外，隨著AI、半導體等科技產業急速成長，企業購地自建企業總部、產業園區需求增加，成為另一股土地市場交易動能，包括緯創資通及緯穎科技近期就以共20.84億元權利金取得潭美段五小段4,406坪土地地上權。

AI、半導體等產業投資話題不斷，加上台股攀上新高，市場資金豐沛，商用不動產市場也催出好成績，統計北市今年前四月辦公市場交易量已突破200億元，寫下同期歷史新高。信義全球資產公司專家觀察，產業擴張動能旺盛，買方投資目光均望向辦公類產品，預料此波辦公室需求將延續至今年下半年。

辦公類產品交易獨占鰲頭，據信義全球資產公司統計，今年前四月上市櫃法人在台北市共投資231億元購置商辦、廠辦，較去年同期成長近3倍，交易量創下有統計以來同期最高紀錄。信義全球資產公司總經理林三智觀察，辦公市場交易熱度持續升溫，且無論大樓區位地段或屋齡新舊，都吸引不同類型買方進場布局。

總經理林三智說明，自用需求是近期辦公市場重要的支撐主力，交易活動主要集中在台北市區商圈以及內科產業聚落，兩大交易熱區在今年前四月均有出現商用大型交易，市區辦公商圈有聖世公司出手，以10.59億元購置中山區預售商辦部分樓層，每坪單價達176萬元；內科市場則有台達電大手筆以47.89億元包棟內湖區瑞光路上的利豐大樓、瑞光大樓。

辦公市場旺，市場成交速度也有加快趨勢。總經理林三智觀察，趁著買氣高峰，賣方抱著「打鐵趁熱」的心態，若定價貼近當棟或區域實價登錄合理行情，就有機會順利處分；而買方購置動機明確、且滿手資金，只要市場上出現符合需求的物件，為避免競爭落空就會快速出手。只要買賣雙方價格認知差距縮小，就可直接提高成交效率，近期信義全球資產公司也成功協助多組客戶成交市區精華商辦，更出現物件釋出後，一周內就火速成交的情形。

再者，看好辦公產品長線持有優勢，置產族也積極進場評估物件。總經理林三智分析，北市辦公空置率低、租金走升，據信義全球資產公司統計，今年第一季北市主要辦公商圈空置率4.2%、平均租金上漲至每坪2,588元，吸引高資產置產族選擇將資金停泊在辦公產品，除了有穩健的租金收益外，也看好資產的增值實力。

信義全球資產,台北,商辦商用不動產市場首季交易開紅盤，單季成交額突破400億元大關，年增幅度達151%，今年市場也迎來首筆百億元級別大型商辦交易，為開發商、代銷業者組隊買北市芙蓉大樓部分產權。信義全球資產公司分析，從去年開始，老商辦大樓交易熱度直線飆升，除企業購置自用外，建商看準重建開發商機，也重金插旗布局。

為抑制電價上漲引發的通膨預期心理，今年第一季央行出乎市場意料升息半碼，利率回到15年前高點，而商用不動產具抵抗通膨特性、有助資金避險，吸引資金流進，帶動交易穩健成長，據信義全球資產公司統計，2024年第一季上市櫃法人共投資商用不動產交易量達421億元、較去年同期大增151%。

商辦、廠辦交易續熱，總計上市櫃法人在第一季砸下262億元購置辦公室產品，佔季交易超過一半。信義全球資產公司總經理林三智分析，去年起，企業掀置產風潮，市場交易火力集中在核心商圈的指標辦公大樓，又以傳產、科技企業主購置動能最積極，今年１月時，電源供應器龍頭台達電就斥資共47.89億元買下內湖利豐大樓、瑞光大樓，賣方為南山人壽。

總經理林三智觀察，因應利率走升，壽險業對資產管理不再只進不出，而是陸續評估並處分未達投資報酬率門檻的標的，優質標的釋出，就會吸引市場搶貨。今年辦公市場買氣熱絡，還有兩大動能支撐，首先是台積電擴廠效應及AI需求驅動，產業擴充辦公空間需求增加，企業由租轉買、購置自有資產意願也有上升。

其次，投資收益型買方或大型開發商瞄準市區老商辦大樓，一次購入多層或包棟，現況可自用或出租收益，待未來大樓進入都更改建時，可掌握更多話語權，享開發改建效益，本季最大宗交易為璞永建設等8間建商與代銷公司，以131.25億元買下芙蓉大樓約63%產權。

產業升級加速企業投資新式、智慧化廠辦，市場購置動能強勁，據統計北市廠辦近三年累計成交金額達到近800億元，內科園區坐穩龍頭，佔據逾6成交易規模。信義全球資產公司觀察，在AI議題加持下，近期內湖科技廠辦詢問度相當高，隨著市場需求高、空置低，帶租約的辦公產品熱度也持續上升。

內湖區有發展成熟的內科園區，指標大廠群聚，每日進出上班人數逾20萬人，為區域辦公市場帶來穩定的交易量。據實價登錄揭露，2021年至2023年北市廠辦交易量達796億元，光是內湖區的交易量就有532億元、佔67%，可說廠辦主要交易量，都是由內湖貢獻。

市場掀AI熱潮，企業辦公室舊換新、空間擴充需求上揚，買方目光都聚焦在內科屋齡新、門面氣派的廠辦大樓，從近期市場成交動態可看到，今年第一季還未結束，內科已出現多宗大型交易案。信義全球資產公司總經理林三智分析，內科為北市指標產業聚落，科技、資通訊、數位內容產業聚集，無論是區位優勢或群聚效益，都具有不可取代性。

總經理林三智說明，內科剛需旺盛，一般企業客戶多傾向購置完整裝潢、可馬上使用的辦公室，但由於目前內科廠辦進駐率高、空置率低，市場釋出好貨不算太多，因此許多自用型買方著手調整購置策略，開始關注帶租約的辦公產品，主要原因有二。

其一，原本就進駐在內科的廠商，若有擴充需求，會優先選擇同棟、或鄰近的辦公室，例如：電源供應器大廠台達電今年以47.89億元，購入內湖總部附近2棟帶租約的廠辦大樓。總經理林三智說明，對這類具地緣性、指名要找特定地段物件的買方來說，區位才是考量重點，即使帶租約、無法立即使用，也不會成為抗性。

土地市場買氣回籠，台中在巨蛋動工、台積電設廠議題加持，一躍成土地交易最熱縣市。據信義全球資產公司統計，去年台中土地成交金額達到近2百億元，前十大土地交易排名中，北屯區上榜3席，區域含金量最高。展望今年新青安貸款政策催動購屋潮，市場購地信心度回升，指標建商積極獵地充實庫存，隨著產業擴大投資，工業土地也再掀購地潮。

信義全球資產公司統計，上市櫃法人於2023年在台中共砸下196億元購置土地，較前年同期增加115%，主力買方為建設公司，總價最高的交易紀錄為富宇建設以40億元購入北屯區土地；壽險業也沒有缺席，國泰人壽以33.05億元購入烏日區新站南段土地，基地面積近6千坪，這同時也是去年單宗購入面積最大的土地交易案。

觀察台中各行政區土地交易量，北屯區因具備重劃區題材，累計交易量達90億元，奪第一名交易王寶座，包括富宇建設、櫻花建設、華固建設等指標建商，都相繼在此插旗；第二名為烏日區，累計交易量為38億元，烏日區坐擁高鐵站交通利多，櫻花建設就斥資5.11億元取得烏日區新站南段近千坪土地；第三名為西屯區，累計交易量為23億元。

信義全球資產總經理林三智分析，目前台中土地市場有兩大需求支撐，其一是台中人口紅利帶動穩定住房剛需，據內政部最新統計，台中總人口數寫下284萬人歷史新高，加上重大建設利多，就吸引建商進場購地推案。

其二，產業投資台中帶進就業人口，也帶旺台中工業土地買氣。總經理林三智說明，台積電等科技大廠設廠議題發酵，除帶動產業園區周邊房市，激勵建商投入開發外，也會吸引相關產業供應鏈進駐台中，擴廠、設置總部需求上升，同步帶旺工業土地交易熱。

打破市場原先預測，央行意外地宣布升息半碼，信義全球資產公司總經理林三智分析，升息會限縮壽險業等收益型買方可投資範圍，但今年商用市場企業自用當頭，公司購置辦公室動能十分強勁，尤其是核心商圈優質商辦大樓，是今年的重點交易產品，商用不動產穩健抗通膨的特性，吸引資金長線持有，預料此次升息對商用市場交易量影響不大。

信義全球資產公司觀察，在高利率、高通膨環境，企業購置商用資產，有助於抵抗通膨、資金避險，使得今年商辦買氣續旺。台北市區辦公室屋齡雖偏高，但有地處黃金地段的極佳優勢，吸引企業、置產族買進長線持有，身價也連年上漲。

據實價登錄揭露，屋齡30年以上老商辦交易件數從2019年的80件，成長至2023年的153件，等同於去年台北商辦市場，平均一個禮拜就有約3件老商辦成交；成交單價也從2018年的72萬元成長至2023年的80.4萬元，五年來漲幅達12%。

總計2023年北市老商辦交易量達79億元，案件主要集中在有台北華爾街之稱的敦南商圈，若從成交單價級距來看，老商辦成交單價主要集中在60萬元至80萬元間，佔總交易件數約47%；其次是80萬元至100萬元間，佔26%；另外，去年共有12件商辦交易單價站上百萬元，在總交易件數中佔了約8%。

另外，據信義全球資產觀察，2023年億級交易案共有15件，實價登錄揭露交易總價最高為裕台企業大樓，由台中銀租賃事業因擴充辦公空間需求，以6.42億元買下4戶，成交單價每坪96.99萬，一舉刷新當棟最高單價紀錄，顯示台北市區精華地段老商辦身價看漲，吸引企業法人、高資產客群積極布局。

信義全球資產公司發布最新商用不動產季報，北市辦公室平均租金已衝破2,500元，單價再攀歷史新高。信義全球資產公司觀察，2024年商辦市場延續去年勢頭，企業承租需求強勁，屋齡新、具備ESG概念的辦公室最受租客青睞，租金持續創高，也吸引企業、高資產客群積極進場布局收益。

信義全球資產公司發布2023年第四季商用不動產市場調查，全新頂級辦公室陸續進場，為商辦市場再添成長動能，帶動租金揚升，台北市主要辦公商圈平均租金來到每坪2,561元、年增7%；各級辦公室中， A+級辦公大樓平均租金來到3,605元、A級辦公大樓平均租金為2,111元、B級辦公大樓平均租金為1,643元。

觀察北市各辦公商圈租金表現，較去年同期呈上漲或持平。其中信義世貿商圈頂級辦公室林立，租金水準居首位，隨著新頂辦大樓富邦信義A25總部進場，平均租金也推升至每坪3,659元、年增8%；而敦南商圈、松江南京商圈、復興南京商圈及敦北民生商圈則均呈微幅增長，平均租金落在2,000元至2,300元之間。

信義全球資產公司總經理林三智分析，今年產業投資動能回穩，企業擴張、增聘員工，對大坪數辦公室需求日益增加，自用需求強勁支撐辦公租賃市場交易量，今年北市辦公租金將持續溫漲、不易跌，且會朝向三方向發展。

其一，辦公室小換大、舊換新需求強勁，淨零排放已成主流趨勢，企業更傾向承租碳排放量低、具減碳題材的綠大樓，因此位在核心商圈、大坪數、屋齡新、具備ESG概念的新大樓會吸引付租能力強的企業租客。