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一如市場預期美國聯準會與歐洲央行在去年12月宣布升息,我國央行也跟進升息半碼,展望癸卯兔年經濟情勢,金融機構預估,2023年第一季央行仍會延續升息步伐,此外,包括國際通膨壓力、新變種病毒引發新一波感染潮以及俄烏戰爭戰火未止,都是今年經濟發展的隱憂。全球經濟成長動能不佳,國內製造業產業鏈也持續進行庫存調整,但仍有好消息,在內需消費方面,受惠於邊境管制放寬,出、入境旅客增加,免稅店業績成長,民生消費部分也逐步回歸疫情前常態。

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產業擴張帶旺商辦 商用市場突破1,600億


 

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北市商辦空置率探2022年新低 內科剛需推升租金水準


 

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經濟成長率下修 不動產市場交易放緩


 

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北市指標案 較有機會出現創記錄 內科舊宗段成企業擴充熱區

本季市中心各商圈租金與空置率皆屬持平。租金部分,信義世貿商圈仍為北市七個辦公商圈中,租金水準較高區域,從去年第4季到今年第1季,就出現10筆租金單價4,000元以上的記錄,分別出現在台北101、國泰置地廣場、南山廣場、新光信義金融大樓,反映頂級辦公大樓在市場供不應求的狀態下,租金維持在高檔水準。空置率部分,僅松江南京商圈、站前西門商圈有微幅上升。

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本季台北市區辦公商圈的平均空置率維持在3%以下,來到 2.53%;平均租金維持在每坪2,355元。 即使2020年起疫情影響稍有遞延企業租賃搬遷決策,但因近年台北市市區陸續有辦公大樓進行都更危老重建,舊大樓拆除使得辦公供給面積更顯緊縮,即使有新完工商辦大樓,目前也多為自用為主,實際釋出市場的面積有限下, 讓區位及大樓條件好的指標性商辦租金持續上漲。 內科市場部分,平均租金維持在每坪1,214元,其中舊宗段 的租金表現較為亮眼,每坪平均租金小幅上漲至948元, 西湖、文德兩地段之租金本季則較無明顯變化。

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觀察近期國際經濟情勢,全球通膨壓力有增無減,加上金融資產的崩跌降低民眾消費和企業投資的意願,導致近期世界銀行與經濟合作與發展組織均調降今年全球經濟成長預估。在國內製造業方面,儘管晶圓代工與封測需求依舊暢旺,然消費性電子產品需求持續下滑,使得相關供應鏈接連啟動庫存與訂單調整。服務業儘管面臨國內疫情延燒降低民眾外出聚餐意願,疫情共存已成常態之下,政府持續鬆綁邊境管制,有望帶動商務、旅遊活動趨於熱絡,而民眾出遊興致亦將逐漸回升。 商用不動產方面,上半年市場主要有三項因素支撐:第一,疫情爆發讓消費習慣改變,電商運輸業對物流倉儲購置布局更為積極迫切;第二,台商回流與產業升級營運,除設立工廠外,對於辦公室需求更明顯;第三,有了前述產業需求實力為後盾, 保險業更能勇於布局收益型標的,今年上半年保險業投資商用不動產就達254億, 也是有統計以來的保險業歷年H1最高記錄。不過,上半年商用市場並非沒有隱憂, 在疫情升溫、央行連續信用管制政策,在3月升息1碼後,已看到Q2(273億元) 交易規模比Q1(428億元)縮減。 土地方面,缺工缺料讓建商開發成本升高,加上一連串打炒房與信用管制、升息等 政策,限縮了建商土建融額度,也冷卻了住宅炒作買盤,都讓建商獵地腳步放緩, 使H1土地交易市場出現降溫。

 

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不只企業總部熱衷 這產業也愛搶進內湖科技園區
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北市指標老商辦越資深越有身價 這6棟單價站上百萬

信義全球資產觀察實價登錄辦公室買賣記錄,發現台北市指標商辦中屋齡30年以上的大樓,就有6棟大樓近年交易單價站上百萬,包含「美孚時代通商」、「揚昇忠孝大樓」、「揚昇金融大樓」、「揚昇商業大樓」、「潤泰金融大樓」、「敦南摩天大樓」。這些單價達百萬等級的老商辦,雖然屋齡高,但因位處核心區位條件,原本就是區域指標大樓,加上商圈空置低且企業需求高下,價格反而有所支撐。

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信義全球資產觀察上市櫃法人土地買賣交易,建地與工業土地交易規模在今年前四個月走勢分歧,工業土地獨走續高,連兩年前四月的交易規模都突破150億元,今年來到159億元,桃園為企業購地興建廠房交易規模最大區域。至於建地部分,今年前四月在無高總價大案交易帶動下,雖然金額規模僅295億元,但觀察交易件數實際卻並未比前兩年同期少,土地市場呈現調節但有需求支撐。

信義全球資產總經理柯宏安表示,工業地產需求穩定,較不受政策影響,值得注意的是,近年原可看見建商加入購置工業土地的行列,但今年前四月尚未看到建商身影,主要需求來自企業自用擴產營運,加上商業模式快速變化下,倉儲物流業者也有強勁購地需求,包括全家、統一、富邦人壽都搶進投資倉儲物流布局。

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內湖科學園區土地稀缺 上市櫃法人搶插旗

信義全球資產統計上市櫃法人在內湖科技園區廠辦交易,2021年總交易金額達189億元,比2020年58億元成長2倍,且2021年整棟交易件數達6件,創歷年新高,主要是台北精華土地難尋,內科土地在多項題材支撐下,躍為近年企業總部插旗焦點。目前內科整體土地開發率已來到8成,近期信義全球資產受龍邦國際興業委託辦理標售內科文德段科技工業B區土地,總面積約543.8坪,提供企業搶佔內科興建企業總部搶手機會。

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多項領航建設帶動破百億交易 水湳經貿園區熱度直逼七期

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信義全球資產統計2021年桃園土地買賣實價登錄已揭露資訊,總交易金額來到2,088億元,其中重劃及區段徵收區的交易就佔了整體土地市場近4成,交易規模前三名區域都位於機場捷運沿線上,分別為高鐵桃園站青埔特區、機場捷運A20站、機場捷運A7站,且金額規模皆破百億,其中A20站地區的交易成長亮眼,桃園土地交易可具體展現出強勁的軌道經濟實力。

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信義全球資產統計2018~2021年北投區土地交易實價登錄已揭露資訊,連四年交易規模都達100億元以上,2021年更一舉衝上200億大關,來到210億元。北投區各地段中,軟橋段因具有北投士林科技園區的發展題材,帶動建商與企業投資,已成為這四年間北投區土地累計交易最熱絡的區段。

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科技業投資工業廠房、辦公廠辦創新高,根據信義全球資產公司統計近五年(2017~2021)上市櫃與公開發行的科技業投資不動產總金額累計達1,940億元,2021年683億元更創下新高,比次高的2019年400億元成長70%。急單效應下,可立即設置生產線的廠房成為熱門選項,投資區域則以桃園市、台北市、新北市最受惠。

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建商買土地金額已創下歷年新高,台中、桃園、高雄最搶手。根據信義全球資產公司彙整2021年上市櫃建商購地記錄,土地總交易金額達1,396億元,全年土地交易面積達17萬坪,有近9成交易落在大台北之外,其中,台中交易7.8萬坪、桃園2.3萬坪、高雄2.1萬坪,顯見建商對中南部市場看法樂觀。

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