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2024年工業地產成長新三箭 AI應用、ESG轉型、外銷復甦

去年工業地產熱度減退,據統計2023年全台廠房、工業土地交易量僅300多億元,年減58%信義全球資產公司總經理林三智解讀,去年經濟成長疲軟、產業投資趨於謹慎,致使全年工業地產交易量縮,但今年在AI新興科技、企業ESG轉型等題材助攻下,可望推升新一波工業地產交易熱潮。

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商用市場辦公強、工業量縮 展望龍市穩中求進

信義全球資產公司發布2023年商用不動產市場調查,今年商用市場呈辦公類產品強、廠房等工業地產交易量縮格局,全年商用不動產交易量來到1,342億元、土地市場交易量為570億元。展望2024年市場動態,總經理林三智表示,景氣春燕歸來,產業投資動能轉趨積極,樂觀看待明年商用市場量緩增、價緩漲;建商甩開觀望態度,明年會更積極進場獵地。

統計2023年上市櫃法人商用不動產全年交易量為1,342億元,較去年量縮約24%,總經理林三智表示,今年市場利空訊息交雜,在連續升息、地緣政治、中美角力等影響下,投資人對購置大型商用不動產態度都更謹慎,雖然交易收縮,但商用不動產展現穩健、抵抗通膨的特性,精華不動產不缺買方追價購入,價格呈緩漲走勢。

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辦公室自用買盤暢旺 台北商用市場創近十年新高

商用市場傳捷報!今年台北商用市場在辦公室自用買盤支撐下,交易額挑戰六百億元大關,刷新近十年新高紀錄。全球資產公司分析,今年市場熱門交易產品為辦公類產品,預期辦公室小換大、舊換新買氣會延續至明年,具改建效益的老商辦、新加入的優質辦公大樓,將成為推動市場交易的雙引擎。

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土地市場出現回穩信號 台中、桃園逆風衝高

今年土地市場延續去年買氣偏弱,建商獵地腳步放緩,全年住宅與商業土地交易量未達千億元水準,市場吹冷風,但台中、桃園逆勢上衝,是六都之中唯二正成長的城市。信義全球資產公司表示,今年土地市場投資動能疲弱,但已看到打底回穩跡象,明年選後房市在剛需買盤支撐下,建商有機會加強土地布局力道。

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商用市場旺季開紅盤 雙北前十月辦公交易創10年新高

年底來到商用不動產成交旺季,擁有雄厚資金的買方陸續進場,第四季第一個月,台北、新北辦公市場雙雙出現重磅交易,加總前十個月成交規模,一舉刷新十年來同期新高。信義全球資產公司總經理林三智表示,觀察近期商用市場,無論是自用或投資型買方,都相當關注辦公類型產品,企業主購置商用不動產思維轉向「自用兼置產」,重視標的收租效益、增值空間,強化資產配置上的靈活與彈性。

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第三季商用市場量縮 剛需撐場仍有大咖買方出手

信義全球資產公司公布第三季商用不動產市場調查,由於整體景氣未見樂觀,主要機構均預測今年經濟成長率難保2%,商用不動產投資趨向保守,第三季商用不動產及土地市場成交金額共計為283億元,年減64%,是連續24季以來次低紀錄,2023全年交易量縮格局已確立。即使市場觀望氣氛濃厚,本季仍出現6筆十億元以上的交易案,顯示只要是核心地段的優質標的,依然會吸引大咖出手買進。

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瞄準收益型不動產 一中紅樓商場2.81億元整棟售出

疫後內需消費動能增強,商場、店面等收益型不動產,重回置產型買方視線中,台中店面市場開紅盤,信義全球資產公司近期協助「一中紅樓商場」以2.81億元成功售出,這也是今年迄今為止,台中店面市場出現最高總價的店面交易案。信義全球資產公司觀察,此筆交易顯示有置產需求的投資人,對店面產品已重拾信心,鎖定熱門商圈,布局保值、穩健收租的店面產品。

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台中七期不只是富人最愛豪宅區,指標建商也相中這塊最精華蛋黃區未來辦公需求,一棟棟商辦大樓拔地而起,使七期也化身中區重要的豪辦聚落。據信義全球資產觀察今年台中商辦市場租賃交易情形,七期商圈今年上半年租賃規模已衝破1千萬元,接近去年一整年的交易水準,強佔大台中半數交易額,成為豪辦一級戰區。

信義全球資產統計台中辦公室租賃實價登錄資料,今年上半年台中辦公室租賃交易租賃量大爆發,已達1,911萬元、超越2022年全年1,830萬交易規模;其中西屯區七期商圈為台中商辦市場交易主力,今年上半年貢獻了1,031萬,接近去年一整年1,137萬元的交易量,佔全市總交易的54%,可見今年台中的商辦市場欣欣向榮。

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看好老商辦改建效益 北市指標辦公大樓掀搶貨潮

據實價登錄資料顯示,今年上半年北市屋齡30年以上的商辦大樓成交金額累計達21億元,顯示市區精華地段不動產具備未來改建效益,資深商辦更是買方眼中炙手可熱的金雞母;信義全球資產公司分析,目前市場資金充沛,搭上近年危老重建潮,買方也看到核心區位指標大樓的改建價值,鎖定熱門商圈內的辦公室積極掃貨。

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不畏土地市場寒風 壽險、法人捧百億前進桃園搶地

信義全球資產公布土地市場調查,今年前八個月土地市場交易量不足5百億元,年減逾5成。不過法人仍看好桃園整體發展,不畏市場寒流、積極獵地,統計結果顯示,今年累計已砸下148億元購置土地,成土地交易最熱絡縣市;此外,買方也趨向多元化,除了建設公司以外,包含壽險業者、投資機構、傳產企業主皆進場搶地,顯示即使目前買方對購買土地抱持觀望態度,但只要是精華地段、生活圈發展成熟、可立即開發的標的,仍受市場青睞。

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市場資金積極流動至商用不動產,內科廠辦成長穩健,今年上半年即出現10筆總價億元以上的交易紀錄,企業砸重金搶進杜拜國際金融大樓、長虹NASDAK科技大樓、方元富基科技大樓等指標廠辦。隨著市場邁入下半年傳統旺季,在自用需求支撐下,預估全年內科廠辦交易量可望達到120億元至140億元。

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產業升級潮帶動整體商用不動產交易,新北市廠辦產品因具備區位優勢、價格也較親民,吸引自用買盤進場布局,據統計今年前五月新北市商用不動產累計交易規模達198億元,其中廠辦交易就佔據近半數交易額,顯示廠辦已是新北商用不動產主力產品。且隨著產業擴張、擴廠需求動能強勁,買方對500坪以上大坪數廠辦需求向上增漲,屋齡新、坪數大的產品,將更受市場青睞。

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新光一號REITs標售案六棟精華大樓成功標脫,其中三棟是辦公室,突顯市場鎂光燈都聚焦在商辦產品。據統計台北市近五年辦公市場累計交易規模超過700億元,其中中山區、大安區就包辦了近6成交易量,插旗精華商辦大樓已成為高資產客群資產配置、企業法人自用新趨勢,市區商用不動產布局戰火已點燃

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逐捷運站布局資產,已是不動產市場主流,信義全球資產公司觀察,桃園機場捷運開通後,陸續吸引企業砸重金布局沿線工業地產,累計近五年成交金額達2,800億元,以工業土地為大宗;其中有45%集中在捷運行經的行政區,包括龜山、中壢、蘆竹等地,受產業群聚效益、交通紅利等因素影響,成為交易寵兒。

桃園工業地產交易暢旺,吸引企業加碼投資,觀察近五年桃園工業地產實價登錄交易,每年都有500億元以上的交易規模,2021年達到865億元高點,總計五年來工業不動產累計達2,800億元,其中有近7成的交易是來自工業土地。觀察交易區域可發現,桃園機場捷運行經的龜山、蘆竹、大園、中壢,工業地產交易佔整體45%,龜山區五年來累計金額達404億元居冠,中壢區378億元次之,蘆竹區374億元居第三。

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信義全球資產公司公布第二季商用市場報告,揮別前一季市場觀望氣氛,第二季商用不動產市場交易止跌回穩,交易規模突破400億元,上市櫃法人以購置辦公室最為積極,超過百億元資金流向商辦、廠辦類產品,並且區域集中於雙北,預估在辦公室舊換新需求帶動下,下半年辦公市場買氣續旺,買方主要鎖定屋齡新、帶有綠建築等ESG題材的辦公大樓,建商看好商用市場發展,也已轉向布局商用不動產。

信義全球資產統計,第二季上市櫃法人購置商用不動產交易額為469億元,季增約233%,其中鼎固置業以116.8億元得標新光一號REITs新光天母傑仕堡大樓,是今年截至目前為止首宗百億元級別的交易案。信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析,今年首季受到國際金融局勢動盪、升息因素干擾,市場保守觀望氣息濃,交易額僅141億元;第二季起利空因素淡化、市場撥雲見日,交易件數、金額均有回穩,上市櫃法人重點布局辦公室,單是5月份辦公室交易量就有123億元,創下9個月以來的新高紀錄。

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台北市商辦交易火熱,建商積極搶蓋辦公大樓,商辦市場將陸續有新貨報到。信義全球資產公司觀察,不少買方在評估購入辦公室時,偏好屋齡十年內的新大樓,統計實價登錄近五年北市辦公室交易中,十年內新屋的交易規模已衝破兩百億元,且交易集中在都會區外圍的大直、士林,顯示辦公需求已從市中心向北擴張,頂級辦公室新聚落已陸續成形。

企業法人布局辦公室據點多傾向市區指標商業大樓,或區域產業群聚效益,近期更偏好選擇屋齡十年以內的新辦公室,規劃做集團企業總部。信義全球資產公司統計近五年北市辦公室實價登錄資料,屋齡在十年內的辦公室交易量達到202億元,中山區交易量衝最高,累計金額達142億元,佔整體超過70%;士林區次之,累計金額達45億元。

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台商回流、疫後內需市場復甦,加上連續升息效應,使台中商用市場躍升為資金配置關注焦點,據統計台中去年商用不動產交易規模已突破500億元大關,商辦、店面交易表現尤為亮眼,佔整體交易超過4成,信義全球資產公司受託辦理公開標售大台中車站商圈萬坪商場,適百貨、辦公室等多種用途,兼具自用、收益優勢,增值潛力看好。

台中商用不動產市場逐年成長,據實價登錄資料統計, 2022年交易額達502億元,年增9%,其中辦公室、店面交易總計為204億元,年增54%,佔整體交易41%。信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示,台中精密機械產業群聚,企業營運朝廠辦分離設置據點的趨勢推升辦公室自用需求;疫後商圈復甦、觀光市場回溫,指標新百貨三井LaLaport開幕,為台中零售市場注入強心針,利多因素齊聚,是台中商辦、店面兩大產品交易成長的主要原因。

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台北捷運環狀線東環段獲行政院正式核定,再掀內科商用不動產投資熱潮。據統計近三年上市櫃法人在內科已砸下超過400億元購置廠辦,今年首季更開出紅盤,以交易額56億元刷新近10Q1交易紀錄。據信義全球資產公司觀察,內科以科技業最為積極進駐;若就各地段交易表現看來,西湖段釋出少身價高,文德段交出5棟整棟交易亮眼成績單,潭美段、舊宗段陸續有新廠辦落成,交易量也急起直追。

受到國際金融市場震盪、央行升息等利空因素影響,今年第一季商用不動產交易表現瀰漫觀望氛圍,反觀內科廠辦交易卻逆風成長,據信義全球資產公司統計上市櫃法人內科廠辦交易,2021年至20234月累計交易額達到416億元,今年首季交易額56億元,相比去年同期爆發成長了7倍,更創下近10年第一季內科廠辦交易最高紀錄。

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辦公市場不只雙北市熱,台中辦公室邁向急速擴張階段。產業鏈升級帶動辦公室換屋熱潮,大坪數、整層或整棟商辦大樓需求激增,但市場現貨不足、精華商圈辦公室租售價格看漲且一「辦」難求;企業轉而將標的轉向空間量體、地段等,都符合目前企業總部設置需求的市區空置商場,加上價格具競爭力,商場物件躍升成市場新亮點。信義全球資產公司公告標售大台中車站商圈商場,因地點佳、具萬坪商業空間,對於有設置企業總部需求的企業具極高效益,此案預計於619日開標。

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信義全球資產公司公布台北市店面買賣交易排行榜,中正區台北車站站前商圈以每坪單價近4百萬登北市金店面冠軍。專家分析,站前商圈五鐵共構為北市重要交通樞紐, 加上有西區門戶計畫、雙子星大樓等重量級開發案加持,帶動站前商圈店面交易向上成長,隨著商圈人潮回籠、疫後店面市場強勢回歸,具改建議題的透店產品,也成為近期收益型買方關注重點。

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