信義全球資產

北市總部與產業需求殷切，但精華區位土地開發已近飽和，以內湖科學園區土地開發率為例，西湖段、文德段土地開發率均逾9成，發展較遲的舊宗段開發率也達84%。一地難求也讓成交價格屢創新高，根據實價登錄，近年指標性個案的土地單價行情都在110至160萬以上。信義全球資產公司指出，明年確定將有兩筆精華地段標的釋出，由於行情及地段條件佳，預估將極具吸引力。

不動產市場在建商及壽險帶動下，上演一波逆疫情下的榮景，自用、投資驅動整體不動產市場續熱。大咖買方南征北討除了買土地外，也投資廠辦、純辦、商場等，根據信義全球資產公司統計上市櫃法人之土地與商用不動產之整體交易，已由壽險業蟬聯2年的年度最大買方今年可能換人當，興富發集團目前穩坐年度投資王寶座，合計購買不動產339億元，狂勝新光人壽的196億元，前五大買方合計購買不動產約811億元占整體不動產金額近3成。

台中14期重劃區被譽為近期亮點發展區域，除了因去年才剛完成配地，土地購入價格門檻相對於7期重劃區較低外，加上台中巨蛋園區及洲際漢神百貨等投資案加持，帶動土地交易熱絡。根據信義全球資產公司統計實價登錄已揭露資訊，14期土地交易件數從2020年開始增加，2021年已揭露交易也來到近百件，是台中各重劃區中最多。

政府與民間積極開發投資，帶動南港各方面機能逐漸到位，商辦租金行情增溫，根據實價登錄揭露，潤泰南港車站大樓，今年7月出現一筆實價租金記錄，總租金約181萬元，換算每坪2,722元，創下南港區域新高，另一筆聯合經貿廣場租金也站穩2,000元，來到每坪2,200元。南港因可開發的素地大，成近年北市開發動能最強區域，將會是未來台北蛋白區最有潛力的區域。

商辦市場已達缺貨狀況 北市空置率續降

軌道經濟成形，建商追著捷運路網佈局明顯，據信義全球資產公司統計今年截至9月上市櫃法人投資桃園土地總金額來到174億元，較去年一整年成長11%，為近五年新高。今年主要交易亮點為青埔高鐵特定區、A7、A20站等捷運沿線區域。

信義全球資產總經理柯宏安表示，桃園是近幾年企業回台投資設廠重點區域，除了造就工業地產交易熱絡外，隨著產業進駐也看到就業與居住人口增加效益，這股剛性需求加上政府交通建設題材，整體區域發展快速下，讓今年建商投資桃園土地加溫，又以捷運沿線為布局重點。

有別於過去幾年積極投入土地及地上權開發，今年壽險與金融業在投資與自用雙重需求下，大舉投入商辦及廠辦產品。信義全球資產公司統計今年1月~8月大型交易，其中壽險與金融業對於商用不動產(非土地與地上權類)總投資金額來到256億元，已超越2018、2019年規模，為壽險與金融業近5年對商用不動產投資規模次高。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，今年目前為止壽險與金融業投資土地與地上權較少，主要產品以辦公、廠辦等商用不動產為大宗，從區域來看，以台北市交易金額156億元居冠，占整體約6成，集中在內湖區及松山區，整棟交易包含：新光人壽以92.88億元買下中華開發大樓，看準都更危老重建效益，短期將規劃為自用；三商美邦人壽以34億元買下今年才拿到使照的華固智富中⼼⼤樓整棟，未來將做企業總部用；中國信託資產以22.13億元取得國瑞集團台北總部整棟。

商用市場逐漸走出國內三級疫情的陰霾，信義全球資產公司統計Q3上市櫃法人大型交易(截至9月21日)，商用不動產部分，總交易金額來到404億元，較上一季成長40 %，以工業地產類產品需求最旺，買方動能仍以科技業為主，佔整體近30%。至於土地部分，本季交易金額為334億元，雖出現短暫買盤遞延情況，但建商在重點區域購地並未停手。

信義全球資產總經理柯宏安表示，第三季商用不動產，以工業地產類產品交易231億元(佔57%)最高，交易區域主要在新北、桃園，其中新北的土城工業區就有3筆交易，包含家登精密、皇鼎建設、中探針等企業投資，而桃園主要交易則在中壢工業區，包含高來、日月光、晟銘電等企業。另外，廠辦類產品交易則以98億(佔24%)居次，其中本季規模最大筆為三商美邦人壽以34億元買下今年才取得使照的華固智富中⼼⼤樓整棟，顯然購買整棟廠辦已成為近年企業擴編新選項，也牽引建商購地佈局轉向。

台北市商辦大樓普遍老舊，在苦無新商辦釋出且素地取得不易下，舊大樓申請危老、或採都更方式就地重建都成為開發新策略。信義全球資產公司分析，台北市511件危老核准案中，屬於商用不動產者有26案，包含15案商辦大樓、飯店10案、廠房1案，其中有7案已申請建照且規劃興建辦公或廠辦，推估未來將有近3萬坪樓地板面積可供企業自用或釋出於市場，另外在都更核准案件中，自108年後也有13案規畫擬興建辦公或旅館，已取得建照擬興建辦公則有5棟，推估未來釋出樓地板面積約5萬坪。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，危老核准案中除可看到部分飯店受疫情衝擊考量下投入重建，特別也看到15案舊商辦大樓提出申請，區域上多為較早期發展的中山區、中正區、大同區商圈，可看到銀行、保險業者積極將舊有行舍或辦公大樓進行重建，像是上海商業儲蓄銀行大樓、兆豐銀行中山分行等，另外也有企業的總部辦公或營業大樓，包含永達承德大樓、佳美機構大樓等，但觀察目前已取得建照的大樓，其未來可能以自用為主。

軌道經濟學加上企業需求，近年帶動整體商用不動產開發量，信義全球資產公司觀察商用不動產建照核發面積，今年上半年六都的總體開發面積約89.5萬坪，雖較去年上半年減少，但仍為近5年上半年的第三高。從縣市別來看，台中市以28.8萬坪拿下今年上半年六都中商用不動產建照核發面積的冠軍縣市。若以細項分類看，上半年以辦公類表現最為亮眼，核發面積25.3萬坪較去年同期成長12%，且為近5年上半年最高。

本土疫情從５月下旬爆發後，終於在7/27調降至第二級警戒，產業在這段受衝擊期間的經營策略變化，是否有衝擊商用不動產與土地市場，一直都引人關注。根據信義全球資產公司統計上市櫃法人交易，6月至7月26日之商用不動產交易共22筆，交易總規模為185億元，其中6月份交易8件，規模僅41億元，與5月份126億元相比銳減許多，但7月份交易已14件，規模達144億元，甚至較4、5月高，明顯回溫。另外土地(含地上權)交易部分，6月份交易4件共39億元，較5月份150億元也明顯縮減，但7月交易規模已回到百億以上。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，受疫情三級警戒限制以及信心衝擊觀望下， 6月份商用不動產與土地交易規模都是今年最低，但7月疫情逐漸緩和下，從上市櫃法人買氣出籠，顯示商用不動產及土地市場同步有感回溫中，其中科技業與開發商是帶動回升的主力買方，壽險部分則以中華郵政較積極，在6.7月分別購入新北廠辦與台北市店面。

全球產業鏈結構改變企業設廠策略、政府積極輔導未登記工廠與特定工廠納入管理及輔導，讓產業布局實質需求帶動各縣市工業地產，尤其是中台灣發展更為明顯。根據經濟部統計處公布的新登記工廠家數，統計從去年2020年到2021年5月，累計全台新登記工廠家數達1萬2,269家，台中、新北、桃園、台南、高雄都是熱區，其中以台中2,782家最多，較排名第三的桃園1,398家多了近一倍，主要增加產業來自於金屬製品、機械設備、塑膠製品、食品製造等製造業。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，觀察此波新增的新登記工廠家數趨勢，主要大幅成長時間點是在去年第2季開始，全年增加幅度更遠高於前年，確實顯示產業受中美貿易戰及疫情影響而積極回台布局，推升了工業地產發展，不只新登記工廠家數，包含外銷訂單、出口總值、工業類建照核發等各項指標也都顯示出工業需求穩定，因此也陸續反映在去年下半年以及今年上半年的上市櫃法人大型交易中，其中工業地產類佔比相當可觀，可看到包含許多科技製造業設廠、高科技研發、物流倉儲等實質需求的交易。

上半年雖陸續受打炒房政策及本土疫情爆發，但國內製造業出口動能強，科技大廠因應國際供應鏈訂單需求持續擴廠，使得2021年上半年商用不動產市場表現佳。信義全球資產公司統計2021年上半年上市櫃法人大型交易(截至6月15日)，總交易金額來到717億元，與2020年上半年交易金額354億元，同期相比成長103%，且創下歷年上半年新高記錄；在土地與地上權市場部分，交易金額為651億元，是2016年後上半年同期規模次高。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，商用不動產市場上半年主要買方動能來自科技業，佔整體36%，壽險與傳產業分居其後。若從交易產品看，以工業地產類357億元(佔50%)最高，除科技業擴廠需求高是主因外，也有建商看好廠辦需求跨入工業土地開發，像是京城建設以33.8億元買下台南1萬6千多坪工業地，為上半年建設業投資工業土地金額最大的一筆。疫情下大量線上購物衍生的物流倉儲需求也一一浮現，除國泰人壽在5月以15億元買下桃園大溪9千多坪丁建土地，包含全家便利商店、華元食品等傳產零售業者也在上半年積極布局倉儲物流儲備用地。

國產署今日(21日)開標位於敦化段二小段微風南京對面的地上權案，此次標售共11封標單，意外的是只有二家壽險金融業投標，包含新光人壽、華南金資產，其餘多數是建商，最後皇翔建設以約8.5億元權利金得標，高於底價約3.25億元，溢價率62%，換算每坪權利金單價約367萬元，創下台北市松山區權利金單價歷史新高。信義全球資產公司總經理柯宏安表示，本案標脫代表建設公司應持續看好市場對台北市核心商圈內的新辦公室需求，加上疫情對觀光產業衝擊大，該案規劃商辦可能性較高，租金預計可站穩2,000元並挑戰3,000元大關。而在目前疫情緊繃氛圍下，本案順利標脫也顯示精華區土地產品應仍可有一定的交易表現。

此地上權案位在正南京東路上，鄰近復興南京捷運站，周遭有微風南京商場、台北小巨蛋，更是辦公室林立的黃金地段。基地總面積232坪，建蔽率65%、容積率400%，換算每坪權利金單價367.4萬元，超過中壽在2013年標下台北學苑舊址地上權的349.8萬元、以及富邦人壽2014年標下長春段土地地上權的239.8萬元，權利金單價在台北市地上權案排名第七，更創下松山區歷史新高紀錄，在目前嚴峻疫情氛圍下，仍令人振奮。皇翔建設近年積極取得土地開發，其中台汽北站一案也改開發頂級商辦，此次得標則是自2012年標下的士林官邸旁地上權案的第二個地上權案。