信義全球資產

信義全球資產統計上市櫃法人大型交易，桃園市2022年上半年工業地產交易規模為74億元，交易熱區落在大園區、蘆竹區、楊梅區、觀音區等區域，其中以大園區最受注目，有異軍突起成為黑馬的態勢，交易規模18億元佔了整體近四分之一，成為今年上半年桃園市工業地產交易規模最高的行政區。

觀察近期國內外經濟情勢，俄烏戰事導致國際能源和大宗商品價格飆升，加上中國疫情清零政策增添全球供應鏈混亂程度，加重全球通膨壓力，在國內方面，由於台灣對俄、烏貿易規模及金融曝險不大，實質影響有限，然國際原物料價格走高，亦導致國內近期物價攀升。此外，儘管近期國內疫情再度升溫，所幸國內已經歷過先前的三級警戒情況，民眾消費模式變得更加多元，業者的應變能力也已提升，加以疫苗覆蓋率高與疫情輕症化，加上國內民間投資依舊強勁，且第一季進出口與外銷訂單表現續強。 商用不動產方面，即使2020年起疫情影響稍有遞延企業租賃搬遷決策，但因近年 台北市市區陸續有辦公大樓進行都更危老重建，舊大樓拆除使得辦公供給面積更顯 緊縮，即使有新完工商辦大樓，目前也多為自用為主，實際釋出市場的面積有限下， 讓區位及大樓條件好的指標性商辦租金持續上漲。 土地方面，產業帶動各大建商加碼台中土地，不過目前建商在營建成本居高不下、 政策限縮購地融資、央行升息等因素夾擊下，年初至今可看到建商態度較觀望，中小型建商欲售地出場調節、大型建商雖受影響相對較小，可能調整購地推案步調或考慮轉向商用不動產開發，建商在後續購地推案布局策略勢必需更有彈性。

信義全球資產統計上市櫃法人商用不動產交易，2022年第一季總交易金額393億元，在近五年的首季交易中排名第二，且台中、新竹、彰化、雙北、桃園等縣市都有超過30億元交易規模，遍地開花現象下，讓商用不動產市場連兩年的首季都開出紅盤。此外，第一季屬於整棟交易就有5筆，規模共達211億元，佔首季交易金額超過五成，顯見整棟標的仍然為市場搶手重點。

信義全球資產公司統計上市櫃法人在內湖科技園區的廠辦交易，近三年交易金額累計330億元，且2021年不但較2020年增加131億，甚至比2020、2019兩年的合計規模還高，不只科技業，包含壽產險、金融、運輸、傳產等也都愛搶進。此外，企業總部需求強，整棟廠辦交易也愈趨熱絡，近三年整棟交易共15件，總金額達217億，其中，單是2021年的整棟交易就破百億。

台灣防疫有成、台商回流、低利率、資金湧入，四大利多因素齊聚下，今年商用不動產除了第二季受疫情影響，其餘三季都維持400多億的水準。依據信義全球資產公司統計上市櫃法人交易，2021全年繳出1,588億元的好成績，突破去年交易總額，年增12%，動能來自於科技傳產的自用需求，佔整體交易量4成。展望明年，台灣經濟基本面良好，企業置產與擴產動能仍在，預估商用不動產受到台商回流方案延長，買盤面將持續受益，但仍有變數的是，變種病毒帶來的影響及央行第四波信用管制措施。

北市總部與產業需求殷切，但精華區位土地開發已近飽和，以內湖科學園區土地開發率為例，西湖段、文德段土地開發率均逾9成，發展較遲的舊宗段開發率也達84%。一地難求也讓成交價格屢創新高，根據實價登錄，近年指標性個案的土地單價行情都在110至160萬以上。信義全球資產公司指出，明年確定將有兩筆精華地段標的釋出，由於行情及地段條件佳，預估將極具吸引力。

不動產市場在建商及壽險帶動下，上演一波逆疫情下的榮景，自用、投資驅動整體不動產市場續熱。大咖買方南征北討除了買土地外，也投資廠辦、純辦、商場等，根據信義全球資產公司統計上市櫃法人之土地與商用不動產之整體交易，已由壽險業蟬聯2年的年度最大買方今年可能換人當，興富發集團目前穩坐年度投資王寶座，合計購買不動產339億元，狂勝新光人壽的196億元，前五大買方合計購買不動產約811億元占整體不動產金額近3成。

台中14期重劃區被譽為近期亮點發展區域，除了因去年才剛完成配地，土地購入價格門檻相對於7期重劃區較低外，加上台中巨蛋園區及洲際漢神百貨等投資案加持，帶動土地交易熱絡。根據信義全球資產公司統計實價登錄已揭露資訊，14期土地交易件數從2020年開始增加，2021年已揭露交易也來到近百件，是台中各重劃區中最多。

政府與民間積極開發投資，帶動南港各方面機能逐漸到位，商辦租金行情增溫，根據實價登錄揭露，潤泰南港車站大樓，今年7月出現一筆實價租金記錄，總租金約181萬元，換算每坪2,722元，創下南港區域新高，另一筆聯合經貿廣場租金也站穩2,000元，來到每坪2,200元。南港因可開發的素地大，成近年北市開發動能最強區域，將會是未來台北蛋白區最有潛力的區域。