信義全球資產

新光一號REITs標售案六棟精華大樓成功標脫，其中三棟是辦公室，突顯市場鎂光燈都聚焦在商辦產品。據統計台北市近五年辦公市場累計交易規模超過700億元，其中中山區、大安區就包辦了近6成交易量，插旗精華商辦大樓已成為高資產客群資產配置、企業法人自用新趨勢，市區商用不動產布局戰火已點燃

逐捷運站布局資產，已是不動產市場主流，信義全球資產公司觀察，桃園機場捷運開通後，陸續吸引企業砸重金布局沿線工業地產，累計近五年成交金額達2,800億元，以工業土地為大宗；其中有45%集中在捷運行經的行政區，包括龜山、中壢、蘆竹等地，受產業群聚效益、交通紅利等因素影響，成為交易寵兒。

桃園工業地產交易暢旺，吸引企業加碼投資，觀察近五年桃園工業地產實價登錄交易，每年都有500億元以上的交易規模，2021年達到865億元高點，總計五年來工業不動產累計達2,800億元，其中有近7成的交易是來自工業土地。觀察交易區域可發現，桃園機場捷運行經的龜山、蘆竹、大園、中壢，工業地產交易佔整體45%，龜山區五年來累計金額達404億元居冠，中壢區378億元次之，蘆竹區374億元居第三。

信義全球資產公司公布第二季商用市場報告，揮別前一季市場觀望氣氛，第二季商用不動產市場交易止跌回穩，交易規模突破400億元，上市櫃法人以購置辦公室最為積極，超過百億元資金流向商辦、廠辦類產品，並且區域集中於雙北，預估在辦公室舊換新需求帶動下，下半年辦公市場買氣續旺，買方主要鎖定屋齡新、帶有綠建築等ESG題材的辦公大樓，建商看好商用市場發展，也已轉向布局商用不動產。

信義全球資產統計，第二季上市櫃法人購置商用不動產交易額為469億元，季增約233%，其中鼎固置業以116.8億元得標新光一號REITs新光天母傑仕堡大樓，是今年截至目前為止首宗百億元級別的交易案。信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，今年首季受到國際金融局勢動盪、升息因素干擾，市場保守觀望氣息濃，交易額僅141億元；第二季起利空因素淡化、市場撥雲見日，交易件數、金額均有回穩，上市櫃法人重點布局辦公室，單是5月份辦公室交易量就有123億元，創下9個月以來的新高紀錄。

台北市商辦交易火熱，建商積極搶蓋辦公大樓，商辦市場將陸續有新貨報到。信義全球資產公司觀察，不少買方在評估購入辦公室時，偏好屋齡十年內的新大樓，統計實價登錄近五年北市辦公室交易中，十年內新屋的交易規模已衝破兩百億元，且交易集中在都會區外圍的大直、士林，顯示辦公需求已從市中心向北擴張，頂級辦公室新聚落已陸續成形。

企業法人布局辦公室據點多傾向市區指標商業大樓，或區域產業群聚效益，近期更偏好選擇屋齡十年以內的新辦公室，規劃做集團企業總部。信義全球資產公司統計近五年北市辦公室實價登錄資料，屋齡在十年內的辦公室交易量達到202億元，中山區交易量衝最高，累計金額達142億元，佔整體超過70%；士林區次之，累計金額達45億元。

台商回流、疫後內需市場復甦，加上連續升息效應，使台中商用市場躍升為資金配置關注焦點，據統計台中去年商用不動產交易規模已突破500億元大關，商辦、店面交易表現尤為亮眼，佔整體交易超過4成，信義全球資產公司受託辦理公開標售大台中車站商圈萬坪商場，適百貨、辦公室等多種用途，兼具自用、收益優勢，增值潛力看好。

台中商用不動產市場逐年成長，據實價登錄資料統計， 2022年交易額達502億元，年增9%，其中辦公室、店面交易總計為204億元，年增54%，佔整體交易41%。信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，台中精密機械產業群聚，企業營運朝廠辦分離設置據點的趨勢推升辦公室自用需求；疫後商圈復甦、觀光市場回溫，指標新百貨三井LaLaport開幕，為台中零售市場注入強心針，利多因素齊聚，是台中商辦、店面兩大產品交易成長的主要原因。

台北捷運環狀線東環段獲行政院正式核定，再掀內科商用不動產投資熱潮。據統計近三年上市櫃法人在內科已砸下超過400億元購置廠辦，今年首季更開出紅盤，以交易額56億元刷新近10年Q1交易紀錄。據信義全球資產公司觀察，內科以科技業最為積極進駐；若就各地段交易表現看來，西湖段釋出少身價高，文德段交出5棟整棟交易亮眼成績單，潭美段、舊宗段陸續有新廠辦落成，交易量也急起直追。

受到國際金融市場震盪、央行升息等利空因素影響，今年第一季商用不動產交易表現瀰漫觀望氛圍，反觀內科廠辦交易卻逆風成長，據信義全球資產公司統計上市櫃法人內科廠辦交易，2021年至2023年4月累計交易額達到416億元，今年首季交易額56億元，相比去年同期爆發成長了7倍，更創下近10年第一季內科廠辦交易最高紀錄。

ESG永續議題成近年顯學，政府著重推動ESG永續概念，企業也開始落實淨零碳排等相關政策，加上碳權與碳稅議題發酵，減碳已是企業重要課題。據信義全球資產公司觀察，企業在進行辦公室據點決策時，ESG議題已被納入關鍵考量因素，公司更重視辦公大樓是否具備綠建築等相關標章、智慧節能、綠色租賃等，建商看準市場需求，也積極投入綠色商辦開發，透過低碳建材、屋頂裝設太陽能板、導入智慧節電系統等，讓辦公室化身綠大樓，台北市商辦正式進入綠色轉骨期。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，淨零碳排已是國際趨勢，歐美國家相繼擬定徵收碳關稅機制，指標企業為落實永續發展，也都制定淨零策略，並要求供應鏈也要共同達成減碳目標。這股綠色巨浪推向商用不動產，據財團法人台灣建築中心資料顯示，台灣自1999年設置EEWH綠建築標章，至今評定通過案件數總數已突破萬件， 2021年起連續兩年評定通過案件數都超過千件。

辦公市場不只雙北市熱，台中辦公室邁向急速擴張階段。產業鏈升級帶動辦公室換屋熱潮，大坪數、整層或整棟商辦大樓需求激增，但市場現貨不足、精華商圈辦公室租售價格看漲且一「辦」難求；企業轉而將標的轉向空間量體、地段等，都符合目前企業總部設置需求的市區空置商場，加上價格具競爭力，商場物件躍升成市場新亮點。信義全球資產公司公告標售大台中車站商圈商場，因地點佳、具萬坪商業空間，對於有設置企業總部需求的企業具極高效益，此案預計於6月19日開標。

信義全球資產公司公布台北市店面買賣交易排行榜，中正區台北車站站前商圈以每坪單價近４百萬登北市金店面冠軍。專家分析，站前商圈五鐵共構為北市重要交通樞紐， 加上有西區門戶計畫、雙子星大樓等重量級開發案加持，帶動站前商圈店面交易向上成長，隨著商圈人潮回籠、疫後店面市場強勢回歸，具改建議題的透店產品，也成為近期收益型買方關注重點。

全球疫情趨緩，沉悶許久的觀光業又開始活躍起來，旅宿、餐飲業者蓄勢待發，因應普發六千元祭多種優惠搶觀光財。據信義全球資產公司觀察，觀光市場回溫顯著，又以南台灣復甦最快，台南市觀光旅館住用率超過六成、居六都之冠。順著這股觀光熱潮，中南部飯店、度假中心等觀光類型商用不動產，成接下來收益型買方布局重點。

隨邊境解封，觀光產業復甦成長力道強勁，據觀光局公布來台旅客人次統計，從去年10月邊境開放後，來台旅客人次呈「步步高升」走勢，第一季來台旅客人次總計已超過百萬。信義全球資產公司進一步分析來台旅客目的，「觀光」最多佔56%，「商務」次之佔22%；停留天數1夜至4夜為大宗，住用率以台南61.05%奪六都寶座，觀光市場前景看好，也帶動旅館等相關商業不動產的投資熱度。2023年第一季台灣CCIM商業不動產投資信心指數中，旅館信心指數亦較前一季上升33.29點，達120.11點，顯示旅館投資信心趨向樂觀。