信義全球資產

擺脫6月低點商用不動產回暖

本土疫情從５月下旬爆發後，終於在7/27調降至第二級警戒，產業在這段受衝擊期間的經營策略變化，是否有衝擊商用不動產與土地市場，一直都引人關注。根據信義全球資產公司統計上市櫃法人交易，6月至7月26日之商用不動產交易共22筆，交易總規模為185億元，其中6月份交易8件，規模僅41億元，與5月份126億元相比銳減許多，但7月份交易已14件，規模達144億元，甚至較4、5月高，明顯回溫。另外土地(含地上權)交易部分，6月份交易4件共39億元，較5月份150億元也明顯縮減，但7月交易規模已回到百億以上。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，受疫情三級警戒限制以及信心衝擊觀望下， 6月份商用不動產與土地交易規模都是今年最低，但7月疫情逐漸緩和下，從上市櫃法人買氣出籠，顯示商用不動產及土地市場同步有感回溫中，其中科技業與開發商是帶動回升的主力買方，壽險部分則以中華郵政較積極，在6.7月分別購入新北廠辦與台北市店面。

全球產業鏈結構改變企業設廠策略、政府積極輔導未登記工廠與特定工廠納入管理及輔導，讓產業布局實質需求帶動各縣市工業地產，尤其是中台灣發展更為明顯。根據經濟部統計處公布的新登記工廠家數，統計從去年2020年到2021年5月，累計全台新登記工廠家數達1萬2,269家，台中、新北、桃園、台南、高雄都是熱區，其中以台中2,782家最多，較排名第三的桃園1,398家多了近一倍，主要增加產業來自於金屬製品、機械設備、塑膠製品、食品製造等製造業。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，觀察此波新增的新登記工廠家數趨勢，主要大幅成長時間點是在去年第2季開始，全年增加幅度更遠高於前年，確實顯示產業受中美貿易戰及疫情影響而積極回台布局，推升了工業地產發展，不只新登記工廠家數，包含外銷訂單、出口總值、工業類建照核發等各項指標也都顯示出工業需求穩定，因此也陸續反映在去年下半年以及今年上半年的上市櫃法人大型交易中，其中工業地產類佔比相當可觀，可看到包含許多科技製造業設廠、高科技研發、物流倉儲等實質需求的交易。

上半年雖陸續受打炒房政策及本土疫情爆發，但國內製造業出口動能強，科技大廠因應國際供應鏈訂單需求持續擴廠，使得2021年上半年商用不動產市場表現佳。信義全球資產公司統計2021年上半年上市櫃法人大型交易(截至6月15日)，總交易金額來到717億元，與2020年上半年交易金額354億元，同期相比成長103%，且創下歷年上半年新高記錄；在土地與地上權市場部分，交易金額為651億元，是2016年後上半年同期規模次高。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，商用不動產市場上半年主要買方動能來自科技業，佔整體36%，壽險與傳產業分居其後。若從交易產品看，以工業地產類357億元(佔50%)最高，除科技業擴廠需求高是主因外，也有建商看好廠辦需求跨入工業土地開發，像是京城建設以33.8億元買下台南1萬6千多坪工業地，為上半年建設業投資工業土地金額最大的一筆。疫情下大量線上購物衍生的物流倉儲需求也一一浮現，除國泰人壽在5月以15億元買下桃園大溪9千多坪丁建土地，包含全家便利商店、華元食品等傳產零售業者也在上半年積極布局倉儲物流儲備用地。

國產署今日(21日)開標位於敦化段二小段微風南京對面的地上權案，此次標售共11封標單，意外的是只有二家壽險金融業投標，包含新光人壽、華南金資產，其餘多數是建商，最後皇翔建設以約8.5億元權利金得標，高於底價約3.25億元，溢價率62%，換算每坪權利金單價約367萬元，創下台北市松山區權利金單價歷史新高。信義全球資產公司總經理柯宏安表示，本案標脫代表建設公司應持續看好市場對台北市核心商圈內的新辦公室需求，加上疫情對觀光產業衝擊大，該案規劃商辦可能性較高，租金預計可站穩2,000元並挑戰3,000元大關。而在目前疫情緊繃氛圍下，本案順利標脫也顯示精華區土地產品應仍可有一定的交易表現。

此地上權案位在正南京東路上，鄰近復興南京捷運站，周遭有微風南京商場、台北小巨蛋，更是辦公室林立的黃金地段。基地總面積232坪，建蔽率65%、容積率400%，換算每坪權利金單價367.4萬元，超過中壽在2013年標下台北學苑舊址地上權的349.8萬元、以及富邦人壽2014年標下長春段土地地上權的239.8萬元，權利金單價在台北市地上權案排名第七，更創下松山區歷史新高紀錄，在目前嚴峻疫情氛圍下，仍令人振奮。皇翔建設近年積極取得土地開發，其中台汽北站一案也改開發頂級商辦，此次得標則是自2012年標下的士林官邸旁地上權案的第二個地上權案。

台灣疫情五月轉趨嚴峻，三級警戒再次延長到6月底，各行各業都更謹慎防疫維持營運，根據信義全球資產公司統計上市櫃大型交易，5月商用不動產交易共24筆，交易規模為126億元，其中工業地產15筆，交易規模78億最多；另外土地交易共9筆，交易規模為150億元。5月大型交易仍延續產業近期需求，暫未反映出國內疫情對商用不動產的衝擊。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，財政部公布5月出口總值374億美元，是今年1-5月最高，也是歷年單月新高，外銷動能強，讓半導體與科技製造業有因應國際供應鏈訂單的科技廠房需求。此外，疫情下大量線上購物衍生的物流倉儲、以及零接觸經濟模式下，電子支付與遠距服務所帶來對高規格IDC資料中心機房需求，這些都仍會是工業地產的需求支撐；但若受疫情而有較多停工現象，讓國際訂單外移，影響就會很大。