信義全球資產

商用不動產走出疫情陰影  企業投資增溫

台北市商辦大樓普遍老舊，在苦無新商辦釋出且素地取得不易下，舊大樓申請危老、或採都更方式就地重建都成為開發新策略。信義全球資產公司分析，台北市511件危老核准案中，屬於商用不動產者有26案，包含15案商辦大樓、飯店10案、廠房1案，其中有7案已申請建照且規劃興建辦公或廠辦，推估未來將有近3萬坪樓地板面積可供企業自用或釋出於市場，另外在都更核准案件中，自108年後也有13案規畫擬興建辦公或旅館，已取得建照擬興建辦公則有5棟，推估未來釋出樓地板面積約5萬坪。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，危老核准案中除可看到部分飯店受疫情衝擊考量下投入重建，特別也看到15案舊商辦大樓提出申請，區域上多為較早期發展的中山區、中正區、大同區商圈，可看到銀行、保險業者積極將舊有行舍或辦公大樓進行重建，像是上海商業儲蓄銀行大樓、兆豐銀行中山分行等，另外也有企業的總部辦公或營業大樓，包含永達承德大樓、佳美機構大樓等，但觀察目前已取得建照的大樓，其未來可能以自用為主。

軌道經濟學加上企業需求，近年帶動整體商用不動產開發量，信義全球資產公司觀察商用不動產建照核發面積，今年上半年六都的總體開發面積約89.5萬坪，雖較去年上半年減少，但仍為近5年上半年的第三高。從縣市別來看，台中市以28.8萬坪拿下今年上半年六都中商用不動產建照核發面積的冠軍縣市。若以細項分類看，上半年以辦公類表現最為亮眼，核發面積25.3萬坪較去年同期成長12%，且為近5年上半年最高。

擺脫6月低點商用不動產回暖

本土疫情從５月下旬爆發後，終於在7/27調降至第二級警戒，產業在這段受衝擊期間的經營策略變化，是否有衝擊商用不動產與土地市場，一直都引人關注。根據信義全球資產公司統計上市櫃法人交易，6月至7月26日之商用不動產交易共22筆，交易總規模為185億元，其中6月份交易8件，規模僅41億元，與5月份126億元相比銳減許多，但7月份交易已14件，規模達144億元，甚至較4、5月高，明顯回溫。另外土地(含地上權)交易部分，6月份交易4件共39億元，較5月份150億元也明顯縮減，但7月交易規模已回到百億以上。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，受疫情三級警戒限制以及信心衝擊觀望下， 6月份商用不動產與土地交易規模都是今年最低，但7月疫情逐漸緩和下，從上市櫃法人買氣出籠，顯示商用不動產及土地市場同步有感回溫中，其中科技業與開發商是帶動回升的主力買方，壽險部分則以中華郵政較積極，在6.7月分別購入新北廠辦與台北市店面。

全球產業鏈結構改變企業設廠策略、政府積極輔導未登記工廠與特定工廠納入管理及輔導，讓產業布局實質需求帶動各縣市工業地產，尤其是中台灣發展更為明顯。根據經濟部統計處公布的新登記工廠家數，統計從去年2020年到2021年5月，累計全台新登記工廠家數達1萬2,269家，台中、新北、桃園、台南、高雄都是熱區，其中以台中2,782家最多，較排名第三的桃園1,398家多了近一倍，主要增加產業來自於金屬製品、機械設備、塑膠製品、食品製造等製造業。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，觀察此波新增的新登記工廠家數趨勢，主要大幅成長時間點是在去年第2季開始，全年增加幅度更遠高於前年，確實顯示產業受中美貿易戰及疫情影響而積極回台布局，推升了工業地產發展，不只新登記工廠家數，包含外銷訂單、出口總值、工業類建照核發等各項指標也都顯示出工業需求穩定，因此也陸續反映在去年下半年以及今年上半年的上市櫃法人大型交易中，其中工業地產類佔比相當可觀，可看到包含許多科技製造業設廠、高科技研發、物流倉儲等實質需求的交易。